Madrid
UN DESTINO 7 ESTRELLAS
Como resultado de la crisis económica mundial, el turismo en Madrid cayó de forma importante los últimos años. Para solventar este descenso, la comunidad de Madrid ha optado por promocionar el turismo comercial. A finales del 2013 se puso en marcha la iniciativa “Madrid Destino 7 estrellas”, cuyo objetivo es promover y posicionar el comercio madrileño como referente en mercados emisores, especialmente el asiático. Esta campaña se ha consolidado este año con la implantación de diversas acciones de promoción “online”, en las redes sociales principalmente, y “offline” como, por ejemplo, la instalación de una pantalla digital LED gigante en el mercado de Fuencarral, uno de los lugares más notorios de la capital española. De este modo, las autoridades locales quieren convertir la actividad comercial en un eje dinamizador de la economía regional. Aunque queda aún recorrido de mejora, estas iniciativas están dando resultados satisfactorios.
Fuencarral, Serrano y Gran Vía siguen encabezando la lista de las calles más dinámicas de Madrid. El nivel de las rentas en estos tres ejes comerciales de gran afluencia peatonal sigue una moderada tendencia al alza durante el 2014. Las rentas se sitúan en 130, 220, y 200€/m2 al mes respectivamente, viéndose incrementadas cerca de un 3% respecto a las rentas de 2013.
Muy en línea con el dinamismo comentado, la calle Serrano ha sido protagonista de grandes operaciones durante el 2014: la actual apertura de la megastore Louis Vuitton en el 66, la reubicación de Montblanc o la megastore del grupo Inditex son algunos ejemplos. Primark, por su parte, es la gran protagonista de la Gran Vía, tras el anuncio de la próxima apertura de un local de más de 3.000m2 en el tramo más comercial de la calle. Ante la escasez de oferta inmobiliaria, para los años próximos deben crecer las dificultades para la implantación de nuevas marcas.
La rentabilidad de la inversión en locales comerciales prime sigue en descenso en el 2014, cayendo alrededor de medio punto, dependiendo de la arteria comercial. La alta demanda de inversión, combinada con la escasez de oferta disponible, empuja los precios de los activos al alza, produciendo una caída de las rentabilidades medias. La rentabilidad de los activos en el mercado de locales comerciales de zona prime se sitúa entre el 6% de los tramos menos dinámicos de Serrano, Gran Vía y Goya, y el 4,3% en el tramo más codiciado de Serrano, el lado par comprimido entre Jorge Juan y Ortega y Gasset.
Este año, destaca la emergencia comercial de zonas no ubicadas en los ejes prime. Las vías que han ganado importancia a nivel comercial son, sobre todo, Arenal, Carmen, Montera y Carretas. Cabe destacar también la próxima apertura de un macro centro comercial en el emblemático barrio de Canalejas. Este proyecto, que prevé también la construcción de hoteles de 4 y 5 estrellas alrededor del complejo, resulta muy positivo para el retail prime madrileño, ya que permitirá desarrollar un entramado turístico de excelencia y representará una gran fuente de atracción de turismo de lujo. Éste último atraerá, a su vez, la entrada de grandes marcas en High Street.
Preciados
UN AÑO MARCADO POR EL DINAMISMO
Preciados es una de las calles comerciales más cotizadas de la capital española. Como ha sucedido los últimos años, la disponibilidad se mantiene en niveles muy bajos, cercanos al 1,8%. Pero eso no ha ahuyentado a la demanda y la prueba es que el 2015 se ha caracterizado por un movimiento inusitado en esta calle comercial – la más cara de Madrid-, con hasta 6 operaciones. La gran puja por esta vía repercute en dos direcciones: por un lado, suben las rentas, y por otro, dada la poca disponibilidad, las firmas se ven obligadas a ampliar su zona de interés más allá de los límites de la calle, hacia la Puerta del Sol. Como movimientos destacables en el presente ejercicio, cabe mencionar las reubicaciones de Foot Locker en el antiguo local de H&M y de El Danubio Azul en el local ocupado por Parma, que han generado un dinamismo fuera de lo común en la calle. Las oportunidades inmobiliarias de los locales que dejan estas dos marcas en los números 17 y 9 respectivamente harán del 2016 un año de grandes operaciones. Por otra parte, la apertura de la Casa de las Carcasas y Pandora, ha conseguido romper el estancamiento que padecía la calle en los últimos años, impulsando las rentas al alza y mejorando el mix comercial de la vía. Se trata, pues, de un buen año para Preciados, donde las rentas han crecido un 5%. Como consecuencia lógica, las rentabilidades bajan y se sitúan en un 3.5%.
Serrano
IRRUPCIÓN DE LAS MARCAS DE LUJO
En el 2014 acabaron las obras en la calle, reanimado la vía y aportándole mucho más dinamismo. Las 11 aperturas de este año son una prueba de ello. Como consecuencia de esta reactivación a nivel de retail, las rentas se han visto incrementadas bordeando los 200€/m2, gracias a la irrupción de marcas de lujo, a la demanda creciente y a una disponibilidad muy limitada, con niveles del 0% en la zona más cotizada. En lo que respecta al mercado de inversión, se ha registrado una operación este año. Un hecho remarcable del 2015 ha sido el aumento del interés de las firmas de lujo por Serrano. Diseñadores de renombre como Furla, Versace y Louis Vuitton, han apostado por ella, contribuyendo a aumentar el valor de la calle y su poder de seducción ante los ojos de los inversores. En la misma línea, cabe subrayar la ampliación de Gucci. Otra de las operaciones interesantes de este año han sido las reformas del Corte Inglés y su viraje hacia una especialización basada sólo en la moda masculina.
Ortega y Gasset
APUESTA POR EL LUJO
La salida de Louis Vuitton generó cierta incertidumbre en la calle. Sin embargo, en el 2015 las marcas de lujo han apostado por ella, con la entrada de firmas como Bulgari, que reemplaza a Louis Vuitton, y Brunello Cucinelli, que toma el espacio que ocupaba Chanel. Así, Ortega y Gasset se consolida como la referencia del lujo en Madrid y sus rentas aumentan un 3%, sobrepasando los 170€/m2, con grandes variaciones entre los tramos alto y bajo. Esta tendencia se extiende también a las cantidades de traspaso, que siguen al alza en el 2015. En cambio en el mercado de inversión no ha tenido lugar ninguna operación.
Gran Vía
LA CALLE QUE NO DUERME
La incesante oferta de comercio, ocio y restauración, tanto de día como de noche,convierte a la Gran Vía en una de las calles más vibrantes de Madrid. Además, sus tiendas de mass market y sus locales de grandes superficies hacen de ella un lugar ideal para los Flagship Stores, en auge en los últimos años. Las operaciones más llamativas del presente ejercicio han sido dos: la apertura de Primark y la compra por parte de Amancio Ortega del mismo edificio. Unos hechos que contribuyen a aumentar el tráfico de peatones en la zona y disparan las expectativas de renta de los locales vecinos. Por otro lado, cabe destacar también la entrada de Tous y Parfois. Así que se constata el dinamismo de esta calle, con el 2015 como un año de efervescencia a nivel de retail. Han sido 17 las nuevas marcas que han entrado o se han trasladado a lo largo de la Gran Vía, elevando las rentas, que en este tramo ya ascienden a 230€ mes/m2. Las rentabilidades medias se situaron en torno al 4.0 %, lo que representa una caída de aproximadamente medio punto frente al año anterior, desencadenada sobre todo por el creciente interés inversor. Y es que aunque en el tramo analizado no se observan operaciones de inversión, es importante mencionar que no es la tónica general de toda la calle. Hay en otras partes donde sí que se observa más movimiento.
Fuencarral
FUERTE CRECIMIENTO DE RENTAS
Fuencarral es una de las calles más de moda en Madrid. Vital, moderna y alternativa, céntrica y peatonal, esta vía despierta el interés de un perfil de consumidor joven, que la recorre atraído por el amplio abanico de actividades que ofrece a todas horas. Todo ello la convierte en la más dinámica de la capital y la que experimenta más crecimiento de rentas, por encima del 7,5%, llegando a los 140€/m2. Este año, las entradas más destacables han sido Calvin Klein Jeans, Primor y Urban Decay. Esta explosión de actividad combinada con la baja disponibilidad, propicia un desbordamiento de la demanda hacia la calle Montera, la prolongación natural de Fuencarral. Un termómetro de la buena salud del sector del retail en Fuencarral es la pujante demanda de locales, que a su vez se traduce en un ligero descenso de la rentabilidad. En el presente ejercicio se han registrado además tres operaciones de inversión, en los números 9, 14 y 45. Con la mirada puesta en el futuro, un hecho que desata fuerte interés es la clausura del Mercado de Fuencarral, centro de la cultura urbana en los 90. Es muy probable que lo que suceda con ese emblemático edificio se convierta en el acontecimiento más destacado de la calle en el 2016.
Goya
UN PÚBLICO OBJETIVO ESTABLE Y LOCAL
Goya se ubica en el señorial barrio de Salamanca y es una de las calles comerciales más conocida de Madrid. Su heterogeneidad abarca desde la moda de mass market, hasta prestigiosas marcas de lujo concentradas principalmente en la esquina con Serrano. Ese es también el punto de inflexión de la calle. Hasta allí el perfil de público que la recorre es más bien turístico e internacional. Pero a partir de esa esquina, la vía pasa a estar frecuentada mayoritariamente por gente local, trabajadores de las oficinas vecinas o residentes del barrio. De manera similar a lo que sucedió el año pasado, en el 2015 la estabilidad ha predominado en el mercado de retail de esta calle, con rentas en torno a los 112 € mes/m2, un crecimiento del 2% y una baja disponibilidad de locales. Tampoco se ha observado mucho movimiento en el mercado de inversión, que no registra en el presente ejercicio ninguna operación. En cuanto a las nuevas aperturas, destacan especialmente Mango, Okeysi y Primor.
